청약만점 84점을 최대한 빨리 달성하는 방법에 대해 알아보겠습니다. 청약가점제는 청약만점에 가까워지면 가까워질수록 청약확률이 올라가는 방식으로, 만약 만점이라면 강남이건 한남동이건 원하는 어디든 청약을 넣으면 당첨 확률이 거의 100% 라고 보셔도 됩니다.
그렇다면 청약가점은 정확히 어떻게 계산되고, 84점 만점을 받으려면 어떤 조건을 충족해야 할까요? 지금부터 청약가점제의 점수 계산방법과 현실적으로 점수를 높일 수 있는 방법까지 하나씩 정리해보겠습니다.
1. 청약만점 : 청약가점제란?
청약가점제는 아파트 청약 신청자의 조건을 점수로 계산해 점수가 높은 사람에게 우선적으로 당첨 기회를 주는 방식입니다.
청약가점은 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 총 3가지 항목으로 계산하며, 모든 항목에서 최고점을 받으면 84점 만점이 됩니다.
아래에서 청약만점 84점이 어떻게 구성되는지 먼저 확인해보겠습니다.
보시는 것처럼 무주택기간 32점 + 부양가족 35점 + 청약통장 가입기간 17점 = 총 84점입니다.
다만 세 항목 모두 단기간에 점수를 올리기 어려운 만큼, 청약 만점을 받기 위해서는 각각의 점수가 어떤 기준으로 올라가는지 정확히 알아둘 필요가 있습니다.
2. 청약만점 : 청약통장 가입기간 17점
청약가점에서 가장 먼저 준비할 수 있는 항목은 청약통장 가입기간입니다. 가입기간에 따라 최대 17점을 받을 수 있으며, 15년 이상 가입하면 만점입니다.
| 청약통장 가입기간 | 점수 |
|---|---|
| 6개월 미만 | 1점 |
| 6개월 이상 ~ 1년 미만 | 2점 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 3점 |
| 2년 이상 ~ 3년 미만 | 4점 |
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 5점 |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 7점 |
| 10년 이상 ~ 11년 미만 | 12점 |
| 14년 이상 ~ 15년 미만 | 16점 |
| 15년 이상 | 17점 |
1) 청약통장은 언제부터 가입할 수 있을까?
일반 주택청약종합저축은 나이 제한 없이 가입할 수 있기 때문에 미성년자도 가입이 가능합니다. 중요한 것은 미성년자 때 가입한 기간을 전부 청약 가입기간으로 인정해주는 것은 아니라는 점입니다.
과거에는 미성년자의 가입기간을 최대 2년까지만 인정했지만, 현재는 최대 5년까지 인정하도록 제도가 확대됐습니다.
따라서 예전에는 성인이 되기 약 2년 전인 고등학교 2학년 무렵 가입하는 것이 유리하다는 이야기가 많았지만, 현재는 이보다 훨씬 일찍 청약통장을 만들어두는 것이 유리합니다.
청약통장 가입기간에서 최대한 유리한 조건을 만들고 싶다면 미성년자 인정기간 5년을 모두 확보할 수 있도록 미리 가입해두는 것이 좋습니다.
만 14세 무렵부터 가입기간을 확보해두는게 좋고, 자녀가 중2가 되면 그때부터 자녀 명의로 청약저축을 들어주시는게 유리합니다. 스무살에 가입하면 35살에 만점을 채울수 있지만 14세에 가입하면 만 30세 이전에 만점을 채울수 있습니다.
2) 청약통장은 얼마 넣는게 좋을까?
청약통장은 단순히 가입기간만 오래 유지하면 되는 것이 아니라 매달 얼마를 납입하느냐도 중요합니다. 특히 공공주택 청약까지 고려한다면 현재는 월 25만원을 꾸준히 납입하는 것이 가장 유리합니다.
과거에는 월 납입 인정금액이 최대 10만원이었지만, 2024년 11월부터 최대 25만원으로 상향됐습니다. 따라서 매달 25만원을 납입하면 공공주택 청약에서 월별 인정금액을 최대한 채울 수 있습니다.
다만 청약가점 84점만 놓고 보면 납입금액 자체가 가점에 추가되지는 않습니다. 청약통장 가점은 기본적으로 가입기간을 기준으로 하기 때문에 월 2만원을 넣든 25만원을 넣든 가입기간이 같다면 해당 가점은 같습니다.
그럼에도 월 25만원을 추천하는 이유는 국민주택·공공주택 청약에서는 납입횟수와 인정금액이 당첨자 선정에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.
또한 조건을 충족하는 무주택 근로자라면 청약저축 납입액에 대해 연 300만원 한도로 40% 소득공제를 받을 수 있는데, 월 25만원씩 납입하면 정확히 연 300만원을 채울 수 있습니다.
정리하면 청약가점만 생각하면 적은 금액을 넣어도 되지만, 공공주택 청약과 소득공제까지 함께 고려한다면 월 25만원을 납입하는 것이 가장 현명한 선택입니다.
3. 청약만점 : 무주택 기간 32점
청약가점에서 두 번째로 중요한 항목은 무주택기간입니다. 무주택기간은 최대 32점으로, 15년 이상 무주택 상태를 유지하면 만점을 받을 수 있습니다.
| 무주택기간 | 점수 |
|---|---|
| 만 30세 미만 미혼 무주택자 | 0점 |
| 1년 미만 | 2점 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 4점 |
| 2년 이상 ~ 3년 미만 | 6점 |
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 8점 |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 10점 |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 12점 |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 14점 |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 16점 |
| 8년 이상 ~ 9년 미만 | 18점 |
| 9년 이상 ~ 10년 미만 | 20점 |
| 10년 이상 ~ 11년 미만 | 22점 |
| 11년 이상 ~ 12년 미만 | 24점 |
| 12년 이상 ~ 13년 미만 | 26점 |
| 13년 이상 ~ 14년 미만 | 28점 |
| 14년 이상 ~ 15년 미만 | 30점 |
| 15년 이상 | 32점 |
즉 1년마다 2점씩 올라가며 15년 이상이면 32점 만점입니다.
1) 무주택기간은 언제부터 계산할까?
기본적으로 만 30세가 된 날부터 무주택기간을 계산합니다. 현재 만 40세라면 무주택기간은 10년이고, 점수는 22점입니다.
다만 만 30세가 되기 전에 결혼했다면 혼인신고일부터 계산합니다. 예를 들어 만 25세에 결혼하고, 현재 만 40세라면 무주택 기간은 15년이며, 점수는 32점으로 만점이 됩니다.
부모가 집이 있고, 내가 부모집에 거주하고 있는 경우도 만 30세가 넘으면 무주택기간은 계산 가능합니다.
2) 배우자가 주택을 소유하고 있다면?
청약 신청자 본인에게 주택이 없더라도 배우자가 주택을 소유하고 있다면 원칙적으로 무주택자로 인정받을 수 없습니다.
또한 배우자가 다른 주소지에 거주하거나 세대분리를 한 경우에도 마찬가지입니다. 청약에서 배우자는 주민등록상 세대가 분리되어 있더라도 주택 소유 여부를 함께 확인하기 때문입니다.
3) 과거에 주택을 소유했다면?
과거에 주택을 소유했다고 해서 앞으로 계속 무주택기간 점수를 받을 수 없는 것은 아닙니다. 주택을 처분해 무주택자가 되었다면 주택을 처분한 날부터 다시 무주택기간을 계산할 수 있습니다.
예를 들어 만 35세에 보유하던 주택을 처분하고 현재 만 40세라면, 일반적으로 과거 만 30세부터의 기간이 아니라 주택 처분 이후 약 5년의 무주택기간을 기준으로 가점을 계산하게 됩니다.
배우자가 주택을 보유했다가 처분한 경우에도 배우자가 무주택자가 된 시점을 함께 확인해야 합니다.
4) 오피스텔을 가지고 있어도 무주택일까?
일반적으로 오피스텔은 청약에서 주택으로 보지 않기 때문에, 오피스텔을 소유하고 있더라도 무주택기간을 인정받을 수 있습니다.
4. 청약만점 : 부양가족 수 35점
청약가점에서 가장 많은 점수를 차지하는 항목은 부양가족 수입니다. 부양가족 1명당 5점씩 올라가며, 본인을 제외한 부양가족이 6명 이상이면 최대 35점을 받을 수 있습니다.
| 부양가족 수 | 점수 |
|---|---|
| 0명 | 5점 |
| 1명 | 10점 |
| 2명 | 15점 |
| 3명 | 20점 |
| 4명 | 25점 |
| 5명 | 30점 |
| 6명 이상 | 35점 |
즉 청약만점 84점을 받으려면 본인을 제외하고 부양가족이 최소 6명 이상이어야 합니다.
1) 배우자
배우자는 기본적으로 부양가족에 포함됩니다. 주민등록상 세대가 분리되어 있더라도 배우자는 부양가족으로 인정받을 수 있습니다.
따라서 결혼한 무자녀 부부라면 신청자 본인을 제외하고 배우자 1명이 부양가족으로 인정되어 10점을 받을 수 있습니다.
2) 자녀
미혼인 자녀는 일정 요건을 충족하면 부양가족에 포함됩니다.
같은 주민등록표에 등재된 미혼 자녀는 원칙적으로 부양가족으로 인정되며, 만 30세 이상 자녀라면 일정 기간 동일한 주민등록표에 등재되어 있어야 하는 등 추가적인 요건을 확인해야 합니다.
3) 부모
부모님도 일정한 조건을 충족하면 부양가족으로 인정받을 수 있습니다.
부모님을 부양가족으로 인정받으려면 청약 신청자가 세대주여야 하며, 부모님이 입주자모집공고일을 기준으로 최근 3년 이상 계속해서 신청자와 동일한 주민등록표에 등재되어 있어야 합니다.
다만, 부모님이 주택을 소유하고 있다면 부양가족으로 인정받을 수 없습니다.
여기서 주의할 점이 있습니다. 만 60세 이상 부모님이 주택을 소유하고 있는 경우 청약자격을 판단할 때는 일정 요건에 따라 무주택으로 인정받을 수 있지만, 청약가점의 부양가족 수를 계산할 때는 해당 부모님을 부양가족으로 포함할 수 없습니다.
예를 들어 본인이 세대주이고 무주택인 만 65세 부모님 두 분을 3년 이상 모시고 살았다면 부모님 두 분을 각각 부양가족으로 인정받을 수 있습니다. 반면 같은 조건이라도 부모님이 주택을 소유하고 있다면 해당 부모님은 부양가족 가점에서 제외됩니다.
4) 조부모
할아버지 할머니도 부모와 동일한 조건으로 적용됩니다. 주택이 있으면 인정이 안되지만, 주택이 없으면 3년이상 동일한 주소지에 있다면 부양가족으로 인정됩니다.
5) 만점 예시
부양가족 점수에서 만점인 35점을 받으려면 본인을 제외한 부양가족이 6명 이상이어야 하기 때문에, 사실 만점을 달성하기는 쉽지 않습니다.
때문에 ‘OO지역 청약에 만점자 등장’ 이란 뉴스가 나오는 것도 이 때문입니다. 배우자와 자녀가 2명이라면 부양가족수는 3명으로 20점입니다.
- 배우자 : 1명
- 자녀 : 2명
- 부모 : 2명
- 조부모 : 1명
- 총 부양가족 : 6명 → 35점 만점
5. 청약만점 : 서울 평균점수는?
청약가점이 84점이 만점이라고 해도 실제 청약에서 반드시 만점이 필요한 것은 아닙니다. 지역과 아파트에 따라 실제 당첨가점에는 상당한 차이가 있습니다.
2026년 상반기 서울 민간아파트의 평균 당첨가점은 64.12점으로 집계됐습니다. 경기 48.89점, 인천 49.03점과 비교하면 서울의 청약가점이 상당히 높은 수준입니다.
| 구분 | 평균 당첨가점 |
|---|---|
| 서울 전체 | 64.12점 |
| 아크로 드 서초 | 74.70점 |
| 오티에르 반포 | 72.30점 |
| 래미안 엘라비네 | 60.20점 |
| 장위 푸르지오 마크원 | 59.26점 |
| 경기 전체 | 48.89점 |
| 인천 전체 | 49.03점 |
2026년 상반기 가장 높은 수준을 기록한 아크로 드 서초는 평균 74.70점, 오티에르 반포 역시 72.30점을 기록했습니다. 반면 서울에서도 장위 푸르지오 마크원은 59.26점으로 단지에 따라 10점 이상 차이가 났습니다.
특히 아크로 드 서초에서는 2026년 서울 첫 84점 만점 당첨자까지 나왔습니다. 전용 59㎡C형의 가점제 당첨자는 84점으로, 무주택기간·청약통장 가입기간·부양가족 점수를 모두 채운 청약통장이었습니다.
서울의 평균 청약 당첨가점은 2017년 44점 수준이었지만 이후 꾸준히 상승해 2025년에는 65.81점까지 높아졌습니다.
중간에 부동산 시장이 침체됐던 2022년에는 47.69점까지 크게 낮아졌지만, 이후 다시 빠르게 상승하는 모습입니다.
특히 최근 서울 주요 인기단지는 평균 당첨가점이 70점을 넘어서는 경우도 많아, 서울 청약을 계획한다면 상당히 높은 가점을 확보할 필요가 있습니다.
6. 청약만점 : 나는 언제 서울에 집을 살수 있을까?
그렇다면 과연 나는 서울에서 청약에 당첨되려면 어느 정도의 시간이 필요할까요?
예를 들어 결혼한 4인 가족(부부 + 자녀 2명)이라면 부양가족은 3명으로 20점입니다. 청약통장 가입기간 15년을 채우면 17점, 무주택기간 15년을 채우면 32점이므로 받을 수 있는 가점은 총 69점입니다.
- 무주택기간 32점 + 부양가족 20점 + 청약통장 17점 = 69점
69점이면 평균점수를 초과하는 점수이므로 상당히 경쟁력이 있는 점수입니다.무주택기간 15년을 위해서는 만 45세쯤에 69점이 달성가능하다는 계산이 나옵니다.
다만, 서울 청약에 당첨되기 위해 반드시 60점 이상의 점수가 필요한 것은 아닙니다. 앞서 살펴본 점수는 서울 전체 평균일 뿐이며, 실제 당첨가점은 지역과 단지, 주택형에 따라 상당한 차이가 있습니다.
강남·서초·송파 등 인기지역이나 분양가 경쟁력이 높은 단지는 70점 이상이 필요한 경우도 있지만, 상대적으로 경쟁이 낮은 단지나 주택형에서는 50점대는 물론 40점대에서도 당첨자가 나올 수 있습니다.
실제로 앞서 살펴본 연도별 자료에서도 평균 점수가 40점대 50점대인 해도 많았고요.
때문에 아직 30대이거나 무주택기간이 짧아 가점이 높지 않더라도 청약을 포기할 필요는 없습니다. 현재 점수가 40~50점대라면 자신의 가점으로 노려볼 수 있는 단지를 선별해서 꾸준히 청약하는 전략도 충분히 현실적입니다.
7. 청약만점 : 청약 당첨 후에도 다시 가입하자
청약에 한 번 당첨됐다면 기존 청약통장은 더 이상 사용할 수 없습니다. 하지만 그렇다고 앞으로 청약통장이 필요 없다고 생각할 필요는 없습니다. 당첨 이후 새로운 청약통장에 다시 가입해 가입기간을 쌓아두는 것을 추천합니다.
당장 새 아파트에 다시 청약할 계획이 없더라도 10년, 20년 뒤에는 상황이 달라질 수 있기 때문입니다. 실제로 최근 청약 당첨자를 살펴보면 60~70대는 물론 80대 고령 당첨자도 등장하고 있습니다.
특히 청약통장 가입기간은 하루아침에 만들 수 없습니다. 새로 가입한 통장을 15년 이상 유지하면 가입기간에서 최대 17점을 받을 수 있기 때문에, 당첨 후에도 가능한 한 빨리 다시 가입해두는 편이 향후 선택지를 넓히는 데 유리합니다.
무주택기간이 짧더라도, 만 30세 미만의 미성년자녀까지는 부양가족으로 인정이 되고, 이때쯤이면 부모를 모셔야 하는 상황도 올수 있기 때문에 부양가족은 오히려 늘어나서 점수가 늘어날수 있습니다.
- 청약 만점 : 17점
- 배우자 1명, 자녀 2명, 부모 2명 : 30점
- 무주택기간 5년 : 12점
이렇게만 해도 벌써 59점이 됩니다.
그러니 이번에 당첨됐으니 청약은 끝”이라고 생각하기보다는 새로운 통장을 하나 만들어 장기적으로 유지해두는 것이 좋습니다. 당장은 쓸 일이 없어 보여도 10~20년 뒤 갈아타기나 새로운 주택 마련 과정에서 다시 청약을 활용할 기회가 생길 수 있습니다.
8. 추가정보 : 정부지원 전세대출
내 집 마련 전까지는 주거비를 최대한 줄여 목돈을 만드는 것도 중요합니다. 버팀목 전세자금대출을 비롯해 청년·신혼부부 전세대출, 지자체 임차보증금 이자지원 등 정부와 지자체의 주거지원 제도를 활용하면 전세대출 이자나 월세 부담을 상당 부분 줄일 수 있습니다.
아래에 청약을 준비하면서 함께 활용할 만한 전월세 대출 및 주거지원 제도를 정리한 글도 첨부해 놓겠습니다. 본인에게 해당되는 제도를 찾아 꼭 이용해보시기 바랍니다.