전세대출 받는 순서 관련해 A부터 Z까지 순서대로 아주 자세히 리뷰를 해보겠습니다. 처음 전세집이나 반전세 등을 구하는 초심자 분들도 따라하실수 있게끔 가급적 자세하게 설명드릴테니 그대로 따라 하시면 되겠습니다.
이글을 집주인이 아닌 철저히 집을 구하는 사람에게 포커스를 맞춘 글입니다. 감안하시고 읽어주세요.
1. 전세대출 받는 순서 : 본인 조건 확인
1) 본인 소득 확인
일단 본인이 최대 얼마까지 대출이 가능한지를 미리 따져봐야 합니다. 이 부분은 무작정 은행에 가서 물어본다고 해서 되는게 아니고, 먼저 본인의 소득을 정확히 알아야 산출할수 있는데요.
- 근로소득자(직장인) : 원천징수영수증 or 소득금액증명원
- 개인사업자 : 소득금액증명원(종합소득세 신고 기준)
- 프리랜서 : 소득금액증명원 or 사업소득 원천징수영수증
직장인의 경우 본인의 계약 연봉이 5,000만원이다? 그렇다고 5,000만원이 내 소득이다라고 계산하면 안되고요.
설 추석 상여금, 인센티브 시간외근무수당 등을 포함한 원천징수영수증(줄여서 원징이라고 많이하죠)에 찍힌 금액을 기준으로 산정하면 됩니다. 회사마다 다른데 연봉과 원징이 크게 차이가 나는 경우도 매우 흔합니다.
그러니 인사과나 급여 담당자에게 요청하면 됩니다.
전세대출은 신용대출처럼 ‘연봉의 몇 배까지’ 또는 ‘DSR 40% 이하’처럼 공개된 계산식이 없습니다. 은행과 보증기관이 신청자의 소득, 재직기간, 신용점수, 기존 대출 등을 종합적으로 심사해 한도를 결정합니다.
따라서 정확한 내 연소득을 확인했다면 은행이나 기관 등에 얼마까지 대출이 가능한지를 미리 확인해보는 것이 좋습니다. LTV DSR 등 기본 대출 용어를 모르신다면 아래글에저 확인하시면 됩니다.
✅ 대출용어 정리 : DSR LTV DTI 뜻과 계산방식 쉽게 설명
2) 본인 지역 확인 (LTV)
- 규제지역 : 최대 80%
- 서울전체
- 과천, 성남시 수정구, 성남지 중원구, 성남시 분당구, 하남시, 광명시, 의왕시, 수원시 장안구, 수원시 팔달구, 수원시 영통구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시
- 비규제지역 : 최대 90%
규제지역은 LTV 80%가 적용됩니다. 3억짜리 전세집이면 80%인 2.4억까지 대출이 가능합니다. 비규제지역은 90%인 2.7억까지 대출이 가능합니다.
또한 은행별로 대출 최대한도가 2억~5억으로 상이하오니, 이 역시 필요 금액에 따라 적합한 은행을 미리 확인해 두는게 좋습니다.
2. 전세대출 받는 순서 : 전세집 찾기
1) 전세집 찾는법
이제 내가 원하는 전세집을 찾아야 합니다. 전세집은 무작정 부동산에 방문해서 물어보는 방법도 있지만 그건 추천드리지 않고요. 네이버 부동산 등에서 원하는 지역의 매물을 직접 확인하는게 낫습니다.
다른 플랫폼 이용해도 상관없으나 네이버가 가장 대중적입니다.
- 네이버 부동산에서 매물 찾기
- 마음에 드는 매물 보유중인 부동산에 전화해서 집 보러가는 약속 잡기
- 매물 보기
- 조건이 맞으면 계약 진행
시간 여유가 있다면 이사 예정일 기준 3~4개월 전부터 꾸준히 매물을 살펴보는 것이 좋습니다. 최근 시세와 좋은 매물을 파악할 수 있어 계약 시에도 유리합니다.
다만 너무 일찍 계약을 진행하는 것은 좋지 않습니다. 대부분의 전세 매물은 입주 예정일 약 2~4개월 전부터 시장에 나오는 경우가 많기 때문입니다.
반대로 이사 날짜가 임박한 상태에서 집을 구하는 것도 위험합니다. 전세대출은 계약 후 대출 심사와 보증기관 심사까지 일정 기간이 필요하기 때문에 시간이 촉박하면 잔금일을 맞추지 못할 수도 있습니다.
가급적 이사 예정일 2~3주 전까지는 전세계약을 완료하는 것을 추천하며, 늦어도 2주 전에는 계약을 마치는 것이 안전합니다.
2) 가심사 받아볼수 있다
가심사는 은행에 정식 대출을 신청하기 전에 내가 얼마까지, 어떤 조건으로 대출이 가능한지 미리 확인하는 절차입니다.
정식 심사와 달리 아직 전세계약을 체결하지 않았거나 계약금만 지급한 상태에서도 진행할 수 있으며, 승인 가능성과 예상 한도를 미리 확인할 수 있습니다.
다만, 가심사는 은행마다 운영 방식이 다릅니다. 일부 은행은 계약 전에도 가능하지만, 일부는 전세계약서가 있어야 진행해주거나 아예 가심사를 운영하지 않는 경우도 있습니다.
또한 가심사 결과는 어디까지나 예상 결과일 뿐 최종 승인이 아닙니다. 이후 본심사 과정에서 보증기관(HUG·HF·SGI) 심사 결과나 추가 서류, 신용 상태 등에 따라 한도가 변경되거나 대출이 거절될 수도 있습니다.
따라서 가심사 결과만 믿고 계약을 진행하기보다는 참고 자료로 활용하는 것이 좋으며, 가능하다면 계약서에 ‘전세대출 불가시 계약금 반환’ 특약을 넣는 것이 가장 안전합니다.
3. 전세대출 받는 순서 : 전세집 계약
마음에 드는 전세집을 찾았다면, 이제 계약을 진행하셔야 하는데요. 어찌보면 이 과정이 가장 중요합니다. 아래의 과정으로 진행됩니다.
1) 절충 가능 여부 파악
호가와 실제 계약가는 사실 다릅니다. 때문에 일단 계약 의사가 있다면, 무작정 계약하겠다고 말하기 보다는 가격 절충이 가능한지를 체크해야 합니다.
간만 보는 식으로 얘기하는 것보다는, 2천만원만 절충해 주시면 바로 계약하겠다. 이런식으로 접근하는게 베스트입니다.
2) 가계약금 송금
일단 본 계약에 앞서 가계약금을 송금해야 하는데요. 이는 정해진 바는 없는데 통상 100만원 정도라고 보시면 됩니다. 100만원을 보내 놓으면 본 계약 전까지 광고를 내립니다.
만약 가계약 했는데, 내 변심으로 계약을 안하면 100만원은 날리게 되는 것이니 유의하셔야 합니다.
부동산과 소통 후 본 계약 일정을 잡습니다.
3) 본 계약
본 계약은 집주인과 세입자 상의하에 가급적 빠른 일자를 잡는게 일반적입니다. 본 계약때는 임대보증금의 5% 이상을 내야 합니다. (법적으로 정해져 있음)
세입자 입장에서는 그러니 딱 5%만 내는게 가장 좋습니다. (나중에 혹여 어떻게 될지 모르니) 만약 아직 나이가 어리고 전세집 구하는게 처음이라면 경험이 있는 가족분들과 대동해서 가시는 것을 추천 드립니다.
세입자 입장에서 계약서 작성시 가장 넣으면 좋은 특약이 ‘전세대출 불가시 계약금 반환’ 이라는 항목을 넣는것인데요. 혹여 전세대출이 갑자기 안된다고 할수도 있으니, 이 경우를 대비하는 것인데요.
임대인 입장에서는 받아들이기 쉬운 특약은 아닙니다. 몇개월간 공실이 나있던 집이 아니면 아마도 안받아들여질 가능성이 높습니다만, 넣을수 있으면 넣는게 좋습니다.
4) 확정일자 받기
본 계약을 마쳤다면 가급적 당일 또는 다음 날 바로 확정일자를 받아두는 것을 추천드립니다.
확정일자는 주민센터(행정복지센터)를 방문하거나 정부24에서 온라인으로 받을 수 있으며, 계약서 원본이 필요합니다.
확정일자를 받는 이유는 혹시라도 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리(우선변제권)를 확보하기 위해서입니다.
다만 확정일자만 받았다고 모든 권리가 생기는 것은 아닙니다. 우선변제권을 제대로 인정받기 위해서는 실제 입주 후 전입신고까지 완료해야 합니다.
5) 관리실에 이사날짜 통보
아파트로 가신다면 해당 아파트의 관리실에 이사날짜와 시간을 통보하시는 것이 좋습니다. 아파트마다 규정이 다른데, 거의 모든 아파트에서는 엘리베이터 사용비를 받습니다.
엘리베이터 사용비는 사실 돈벌자고 하는거라기 보다는 주민의 불편을 최소화 하기 위해 가급적 사다리차 사용을 유도하는 것이라고 보면 됩니다.
사다리차 비용은 층수별로 금액이 정해져 있으니 확인해보시면 됩니다. (이사업체와 이야기하면 됨)
4. 전세대출 받는 순서 : 전세대출 신청
전세계약을 마쳤다면 이제 미리 선정해둔 은행에 전세대출을 신청하면 되는데요. 대부분의 은행은 이사일(잔금일) 기준 약 1개월 전부터 신청이 가능하며, 일부 은행은 최대 2개월 전부터 접수를 받기도 합니다.
기간 안에만 들어온다면 본계약하고 그 다음날 바로 은행가서 신청하는게 좋습니다. 혹여 거절되면, 다른 은행에서 대출 시도를 해야 하니까요.
1) 은행 선택
가심사를 받았던 은행이 있다면 해당 은행에서 진행하는 것이 가장 편합니다. 다만 은행마다 금리와 우대조건이 다를 수 있으므로 2~3곳 정도는 비교해보는 것을 추천드립니다.
2) 대출신청 & 필요서류 제출
필요서류를 제출하고 대출신청서를 작성하면 됩니다. 만약 평일에 은행 방문이 어렵거나 연차를 내기 힘들다면 은행 소속 대출상담사(모기지 상담사)를 이용하는 것도 좋은 방법입니다.
대출상담사는 고객이 원하는 장소로 방문해 신청서 작성과 서류 접수를 도와주며, 은행 접수까지 대신 진행해 주기 때문에 직장인이라면 오히려 더 편할 수도 있습니다.
저 역시 토요일에 집 근처 카페에서 상담사를 만나 전세대출을 신청했던 경험이 있습니다.
3) 대출승인
은행과 보증기관의 심사가 모두 끝나면 대출 승인이 완료됩니다. 심사가 빠르면 3~4영업일 만에 끝나는 경우도 있지만, 서류 보완이나 보증기관 심사 일정에 따라 1~2주 정도 소요되기도 합니다.
대출이 승인되면 잔금일(이사일)에 대출금이 집주인 계좌로 직접 송금되고, 나머지 잔금을 지급하면 입주가 완료됩니다.
5. 전세대출 받는 순서 : 이사 당일
이사 당일에는 보통 부동산에서 기존 임차인(전 세입자)과 만나 잔금 절차를 진행합니다.
은행에서 승인된 전세대출금은 집주인 계좌로 송금되고, 나머지 잔금 지급이 완료되면, 기존 임차인은 보증금을 반환받은 뒤 집을 인도하게 됩니다.
기존 임차인과 관리비, 전기·가스·수도요금 등 공과금을 정산하고 열쇠를 넘겨받으면 입주가 가능합니다. 입주를 마쳤다면 당일 바로 전입신고를 하고, 아직 확정일자를 받지 않았다면 함께 받아두시면 됩니다.
6. 전세대출 받는 순서 : 이사 후 과정
입주를 마쳤다면 전세보증금 반환보증 가입도 꼭 검토해보시기 바랍니다.
전세보증금 반환보증은 계약이 종료되었는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우, 보증기관이 먼저 보증금을 지급한 뒤 집주인에게 구상권을 행사하는 제도입니다.
전세사기나 역전세 문제가 많아진 만큼 가능하다면 가입하는 것을 추천드립니다.
1) 어디서 가입할 수 있을까?
대표적인 보증기관은 다음과 같습니다.
- HUG(주택도시보증공사)
- HF(한국주택금융공사)
- SGI서울보증(일부 상품)
은행이나 보증기관 홈페이지를 통해 가입할 수 있으며, 전세대출을 이용하는 경우 은행에서 함께 안내해주는 경우도 많습니다.
2) 반드시 가입해야 할까?
의무는 아닙니다. 아파트는 그래도 좀 덜한데, 빌라 등이라면 꼭 가입하시기를 바랍니다. 보증보험료는 전세금에 따라 다른데, 2년 기준으로 수십만원에서 100만원대 정도 한다고 보시면 됩니다.
3) 실거주 여부 확인
전세대출은 실거주를 전제로 하는 상품입니다. 따라서 대출이 실행된 이후 은행에서 실거주 여부를 확인하는 절차를 진행합니다.
실제로는 주로 위탁업체가 직접 방문해 실거주 여부를 확인하는 경우가 많습니다. 방문 시에는 세입자가 실제 거주하고 있는지, 이사가 완료되었는지 등을 확인하며, 필요에 따라 간단한 확인 절차를 진행합니다.
7. 전세대출 받는 순서 : 요약
전세대출 절차가 복잡해 보일 수 있지만, 순서대로 진행하면 크게 어렵지 않습니다. 아래 순서만 기억하면 대부분의 전세대출을 무리 없이 진행할 수 있습니다.
- 본인의 소득과 대출 가능 금액 확인
- 예산에 맞는 전세집 찾기
- 전세계약 체결 및 확정일자 받기
- 은행에 전세대출 신청 및 심사 진행
- 이사 당일 잔금 지급 및 입주
- 전입신고 및 실거주 확인
- 전세보증금 반환보증 가입 여부 확인
가장 중요한 것은 계약을 서두르기보다 대출 가능 여부를 먼저 확인하는 것입니다. 또한 계약 후에는 최대한 빨리 대출을 신청해 심사 기간을 충분히 확보해야 합니다.
마지막으로, 가능하다면 전세보증금 반환보증에도 가입해 예상치 못한 전세사기나 보증금 미반환 위험까지 대비하는 것을 추천드립니다. 이렇게 준비하면 보다 안전하게 전세 계약과 전세대출을 진행할 수 있습니다.