대출용어 정리 : DSR LTV DTI 뜻과 계산방식 쉽게 설명

DSR·LTV·DTI 등 대출을 받을 때 꼭 알아두어야 할 핵심 대출용어 리스트를 한눈에 정리해보겠습니다. 각 용어의 뜻부터 계산방식까지 최대한 쉽게 설명해드릴 예정이니, 은행 상담이나 대출 진행 전에 미리 숙지해두시기 바랍니다.

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1. 대출용어 : DSR

DSR은 ‘총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)’의 줄임말로, 현재 소득 대비 모든 대출의 원금과 이자를 1년에 얼마나 갚고 있는지를 계산하는 지표입니다.

쉽게 말해 연봉 대비 대출 상환 부담이 얼마나 되는지를 보는 기준이라고 생각하시면 됩니다.

은행에서는 신규 대출 심사 시 기존 신용대출, 주택담보대출, 자동차할부, 카드론 등 대부분의 금융 부채를 포함해 DSR을 계산합니다.

연소득이 5천만원인 분이 연간 원리금을 2,000만원 상환하고 있다면 DSR 40%가 됩니다. 현재 우리나라에서는 은행권의 경우 DSR 40%를 2금융권의 경우 DSR 50%를 초과할수 없게 되어 있습니다.

여기서 중요한 점은 단순히 ‘대출금액’만 보는 것이 아니라 금리와 대출기간까지 함께 반영된다는 점입니다.

때문에 주택담보대출의 경우 대출 한도를 극대화하기 위해 30년/40년 분할상환 상품이 존재합니다.

즉, 동일한 소득이라도 금리가 낮고 상환기간이 긴 대출은 DSR 부담이 낮게 계산되기 때문에 더 높은 한도를 받을수 있습니다.

반대로 고금리 대출이나 단기 상환 대출이 많다면 연간 원리금 상환액이 빠르게 증가하기 때문에 추가 대출 한도는 줄어들수 밖에 없습니다.

24년부터 스트레스 DSR이 적용되고 있습니다. 스트레스DSR은, 기존 DSR 계산에 ‘향후 금리 상승 가능성’을 반영해 실제보다 더 높은 금리로 원리금을 계산하는 제도입니다.

쉽게 말해 현재 금리가 유지된다고 가정하는 것이 아니라, 나중에 금리가 오르더라도 차주가 상환할수 있는지를 미리 체크하는 방식입니다.

기존 DSR은 실제 적용 금리를 기준으로 계산했다면, 스트레스 DSR은 금융당국이 정한 ‘스트레스 금리’를 추가로 가산해 계산합니다.

예를 들어 실제 대출금리가 연 4%이고 스트레스 금리가 1.5% 적용된다면:

이렇게 금리를 높여 계산하면 연간 원리금 상환액이 증가하게 되고, 결과적으로 인정 가능한 대출 한도는 줄어들게 됩니다.

DTI는 ‘총부채상환비율(Debt To Income)’의 줄임말로, 연소득 대비 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자가 어느 정도인지를 계산하는 규제입니다.

DSR은 모든 대출의 원리금을 따진다면, DTI는 주택담보대출의 원리금을 따지지만 기타대출은 이자만 반영합니다.

일반적인 가계대출은 DSR 규제를 중심으로 심사가 진행됩니다. 반면 디딤돌대출, 보금자리론 같은 정책형 주택담보대출은 실수요자 보호 목적상 DTI 60% 등 상대적으로 완화된 기준이 적용되기도 합니다.

또한 전세자금대출은 서민 주거안정 목적의 정책적 성격이 강한 만큼 일반 주택담보대출 대비 DSR 규제가 완화되거나 예외 적용되는 경우가 많습니다

이라면 DTI는 40%가 됩니다. 기타 신용대출의 경우 원금이 아닌 이자만 봅니다.

LTV는 ‘주택담보인정비율(Loan To Value)’의 줄임말로, 담보가 되는 주택 가격 대비 얼마나 대출이 가능한지를 의미합니다.

예를 들어 시세 5억원 아파트의 LTV가 70%라면, 3억 5천만원까지 대출이 가능하다는 의미입니다.

규제지역은 40%, 비규제지역은 70%까지 대출이 가능하며, 생애최초 주택구입자의 경우에는 규제지역이라도 70%까지 대출이 가능합니다.

LTV와 규제지역은 시기에 따라 자주 변화되기 때문에 항상 최신정보를 확인하시는게 좋습니다.

주택담보대출이나 전세대출처럼 금액이 큰 대출을 준비중이라면 은행 방문 전에 DSR,DTI,LTV 정도는 반드시 이해하고 가시는 것을 추천드립니다. 실제 상담 이해도나 한도 계산을 이해하는데 큰 도움이 됩니다.

아래에는 원리금균등·원금균등·만기일시상환 등 대출 상환방식에 대해 자세히 정리한 글도 첨부해드리오니 함께 참고해보시기 바랍니다.